서울 아파트 매매가격지수는 이번 주 102.03으로 전주보다 0.22% 올랐다. 83주 연속 상승이다. 4주로 넓히면 0.94%, 12주로는 3.21%, 연초 대비로는 7.56%가 올랐으니 속도는 완만해도 방향은 한 번도 꺾이지 않았다. 전세지수도 0.21% 올라 매매와 거의 같은 걸음이다.
달라진 것은 오르는 곳이다. 지수를 끌어올리던 강남과 서초가 이번 주 각각 0.41%, 0.23% 내렸고, 그 자리를 성북·중랑·노원 같은 외곽이 채웠다. 사려는 사람이 얼마나 많은지를 보는 매매수급지수는 서울 113.5로 여전히 100을 크게 웃돌지만, 한 주 전 113.9보다는 낮다. 수도권과 전국, 경기도 모두 한 주 전보다 내려왔고 지방권만 94.4로 제자리다.
서울 안의 두 갈래
이번 주 서울 25개 구 가운데 23개 구가 올랐다. 가장 많이 오른 곳은 성북구 0.54%, 중랑구 0.52%, 노원구 0.50%다. 강북구와 강서구가 0.45%, 관악구 0.43%, 동대문구 0.42%, 구로구 0.41%, 서대문구 0.40%가 뒤를 잇는다. 4주 누적으로 보면 중랑구 1.99%, 성북구 1.98%, 강북구 1.83%로 한 달 사이 2% 가까이 뛴 구가 셋이다.
- 성북구+0.54% · 연초 대비 +13.05%
- 중랑구+0.52% · 연초 대비 +8.43%
- 노원구+0.50% · 연초 대비 +9.97%
- 강서구+0.45% · 연초 대비 +10.59%
- 구로구+0.41% · 연초 대비 +10.69%
반대편에는 강남구 -0.41%, 서초구 -0.23%가 있다. 두 구는 4주 누적으로도 각각 -0.59%, -0.40%라 한 주짜리 흔들림이 아니다. 전세도 강남 -0.13%, 서초 -0.10%로 같이 내렸다. 매매와 전세가 함께 빠지는 모양은 살 사람이 다른 데로 옮겨갔다기보다 가격 자체가 부담스러워 거래가 멈춘 쪽에 가깝다. 송파구는 0.01%로 제자리, 용산구 0.09%, 양천구 0.07%, 광진구 0.10%로 고가 지역 전체가 숨을 고른다.
연초 대비 상승률을 나란히 놓으면 그림이 분명하다. 성북구 13.05%, 구로구 10.69%, 강서구 10.59%, 서대문구 10.45%가 두 자릿수인데 강남구는 1.43%, 서초구 2.65%, 용산구 3.70%에 그친다. 올해 서울 상승분 7.56%의 대부분을 중저가 외곽이 만들었다는 뜻이다.
경기는 남쪽이 끌고 북서쪽이 처진다
경기도는 이번 주 0.19% 올라 서울 다음으로 강했다. 안에서는 수원 영통구 0.65%, 성남 중원구 0.54%, 분당구 0.53%, 수원시 0.50%, 권선구 0.49%가 상위다. 영통·분당·중원은 연초 대비 11.82%, 12.83%, 11.58%로 서울 외곽 못지않게 올랐다. 4주 누적 2%대(중원 2.22%, 영통 2.03%)라 속도도 서울 상위 구와 같다.
북서쪽은 다르다. 이천시 -0.15%, 일산동구 -0.14%, 일산서구 -0.08%, 파주시 -0.06%, 고양시 -0.03%가 내렸다. 이천은 연초 대비 -4.74%, 일산동구 -2.30%, 파주 -2.06%로 올해 내내 약세다. 같은 경기도 안에서도 서울 강남권과 이어지는 남쪽 축과 그렇지 않은 북서쪽이 갈라진다.
지방은 제자리, 전세만 조금
5대광역시 0.01%, 지방권 0.01%, 인천 0.01%다. 연초 대비로도 5대광역시 0.14%, 지방권 0.24%, 인천 0.62%로 사실상 한 해를 제자리에서 보냈다. 눈에 띄는 것은 전세다. 인천은 매매가 0.01% 오르는 동안 전세가 0.19% 올랐고 연초 대비 전세 상승률은 3.43%다. 매매는 안 움직이는데 전세만 오르는 구간은 사지 않고 버티는 수요가 많다는 신호로 읽힌다.
전국에서 내린 곳 상위는 부산 강서구 -0.16%, 포항 북구 -0.15%, 천안 동남구 -0.13%, 포항시 -0.12%다. 포항 북구는 연초 대비 -4.19%, 포항시 -3.48%, 부산 강서구 -1.78%로 하락이 쌓이고 있다.
가격표로 보면
7월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 13.62억원으로 한 달 전보다 1.15%, 1년 전보다 11.24% 올랐다. 수도권 8.00억원(1년 전 대비 9.65%), 경기 5.87억원(9.04%), 전국 5.18억원(7.39%)이다. 인천은 3.87억원으로 1년 전보다 1.17%, 지방권은 2.63억원으로 1.6% 오르는 데 그쳤다.
전세가율은 서울 52.4%, 수도권 62.9%, 경기 66.8%, 전국 69.1%, 지방권 74.9%다. 서울은 집값의 절반 조금 넘는 돈이 전세로 들어와 있어 전세를 끼고 사는 방식의 여지가 가장 작고, 지방은 그 반대다. 서울 상승이 외곽 중저가로 옮겨간 것도 이 갭과 무관하지 않다. 강남권은 전세로 메울 수 있는 몫이 작아 현금 부담이 크고, 외곽은 그 부담이 덜하다.
큰 손이 움직인 자리
최근 30일 신고된 상업·업무용 실거래는 전국 1,827건, 서울 537건이다. 가장 큰 거래는 8월 21일 마포구 서교동의 업무용 일반건물 2,520억원으로 건물 면적이 1만3천㎡ 규모다. 서초동 업무용 건물 430억원(8월 24일), 안산 단원구 고잔동 근린생활 건물 320.4억원, 강남구 신사동 222억원(8월 26일), 삼성동 178억원이 뒤를 잇는다.
뉴스에서 건질 것
이번 주 기사 제목만 놓고 보면 세 갈래다. 첫째는 정비사업이다. 목동13단지 재건축에 삼성물산이 2.3조 규모로 단독 응찰했고, 도곡우성 재건축은 롯데건설이 수주했으며, 대치 은마아파트 재건축은 한미글로벌이 건설사업관리를 맡는다. 강남과 목동의 굵은 단지들이 동시에 한 칸씩 나아간다.
둘째는 공급이다. 올해 서울 주택 착공이 2만호로 전년 대비 44.4% 늘었고 인허가도 같이 늘었다는 제목이 나왔다. 셋째는 임대차다. 서울 아파트 신규 월세가 1년 새 8% 올랐고 동대문구는 19% 올랐다는 기사, 서울시장이 평균 월세 162만원을 언급하며 전월세 대란을 말한 기사, 보증금을 떼먹은 임대인 정보를 공유하고 보증 가입을 막는다는 기사가 같은 날 나왔다. 전세에서 월세로 밀리는 압력이 정책 의제로 올라와 있다는 뜻이다.
다음 주 어떻게 보나
대상은 다음 주 발표되는 서울 아파트 매매가격지수의 전주 대비다.
상승 쪽에 무게를 두는 근거는 셋이다. 83주 연속 상승이라는 관성, 수급지수 113.5가 여전히 100을 크게 웃돈다는 점, 외곽 구의 4주 상승률이 1.7~2.0%로 아직 식지 않았다는 점이다. 다만 폭은 이번 주 0.22%보다 줄 가능성이 더 크다고 본다. 수급지수가 네 권역에서 동시에 내려왔고, 지수 비중이 큰 강남·서초가 4주째 누적 하락 상태이기 때문이다.
다음 주 확인할 것은 세 가지다. 서울 수급지수 113.5가 더 내려오는지, 강남·서초의 하락이 이번 주 0.01%로 멈춘 송파와 0.09%의 용산으로 번지는지, 성북·노원의 4주 상승률 1.98%와 1.71%가 유지되는지다. 세 가지 중 둘이 나쁜 쪽으로 가면 보합 확률을 올려야 한다.