이번 주 달라진 것: 서울은 올랐지만 이끄는 동네가 바뀌었다
부동산원 주간조사에서 서울 아파트 매매가격지수는 전주보다 0.09% 올라 102.62가 됐다. 오름세는 87주째 이어졌다. 다만 최근 4주 누적이 0.58%인 것과 비교하면 이번 주 상승폭은 그 평균 속도에 못 미친다. 서울 전체가 식었다기보다 서울을 끌고 가는 동네가 바뀌었다고 보는 편이 정확하다.
강남구(-0.56%), 서초구(-0.33%), 송파구(-0.19%)가 나란히 내렸고, 용산구도 -0.01%로 멈춰 섰다. 그 빈자리는 서대문구(+0.41%), 성북구·동대문구(각 +0.36%), 노원구(+0.34%), 강북구(+0.31%)가 채웠다. 서울 상승을 이끄는 쪽이 한강 남쪽 고가 지역에서 강북 외곽으로 넘어간 셈이다.
강남은 왜 빠지고 강북은 왜 오르나
우선 4주 흐름부터 보자. 강남구는 4주 동안 -1.67%, 서초구는 -1.26%, 송파구는 -0.47%를 기록했다. 한 주만 흔들린 게 아니라 한 달 가까이 이어진 내림세다. 같은 기간 서대문구는 1.77%, 성북구는 1.61%, 중랑구는 1.52%, 도봉구는 1.49%를 쌓았다.
연초 대비로 보면 차이가 더 선명하다. 강남구는 -0.26%로 올해 오른 몫을 다 반납했고, 서초구에 남은 상승분은 1.36%뿐이다. 지수도 강남구 98.08, 서초구 98.62로 기준 시점의 100을 밑돈다. 반면 성북구는 연초 대비 14.87%, 서대문구는 12.4%, 노원구는 11.51%로 서울 평균 8.19%를 크게 웃돈다. 올해 서울 상승분의 상당 부분이 강북 외곽에서 나왔다고 봐야 한다.
전세에서도 갈린다. 성북구·노원구·강북구 전세는 전주보다 0.36%씩 올라 매매 상승폭과 같거나 더 크다. 실수요가 밑에서 받쳐 주는 상승으로 읽힌다. 서초구 전세는 -0.23%로 매매와 함께 내렸고, 강남구 전세는 보합이다. 송파구는 전세가 0.14% 오르는데 매매만 빠지고 있다. 세 구 가운데서는 약세가 가장 얕은 곳으로 본다.
경기는 서울보다 빨랐고 지방은 제자리였다
경기 매매지수는 이번 주 +0.15%로 서울을 앞섰다. 4주 누적도 0.74%로 서울의 0.58%보다 높다. 화성 동탄구가 +0.47%로 상승 상위권 맨 앞에 섰고, 연초 대비로는 18.95%에 이른다. 성남 중원구(+0.39%), 수원 영통구(+0.37%), 성남 분당구(+0.35%), 안양 동안구(+0.34%)가 뒤를 따랐다. 4주 누적으로는 영통구가 2.56%로 가장 가파르다.
경기 안에서도 방향은 갈린다. 이천시는 -0.18%, 연초 대비 -5.4%로 내림세가 깊고 전세도 -0.19%다. 고양 일산동구(-0.05%)·일산서구(-0.02%)와 여주시(-0.04%)도 약하다. 권역으로 묶어 보면 오른 곳은 경부1권·경부2권에, 내린 곳은 동부2권·경의권에 몰려 있다.
인천 매매는 +0.02%로 거의 멈췄지만 전세는 0.14% 올랐다. 연초 대비로도 전세(4.05%)가 매매(0.71%)를 크게 앞선다. 매매보다 전세가 먼저 차오르는 단계다. 5대광역시(+0.01%)와 지방권은 사실상 보합이고, 부산 영도구(연초 대비 -4.02%), 제주 서귀포시(-0.12%), 충남 홍성군(-0.12%)처럼 내리는 곳도 아직 남아 있다.
수급지수: 매수 우위는 유지했지만 한 걸음 물러섰다
서울 매매수급지수는 111.3으로 전주 112.1에서 내려왔다. 100을 넘으면 사려는 쪽이 팔려는 쪽보다 많다는 뜻이다. 매수 우위는 지켰지만 강도는 약해졌다. 경기도 103.1에서 102.2로, 수도권은 105.7에서 105.0으로 낮아졌고, 지방권만 94.2에서 94.5로 소폭 올랐을 뿐 여전히 100 아래에 머문다.
8월 월간 기준 서울 아파트 평균 매매가는 13.7억 원, 평균 전세가는 6.37억 원이다. 전세가율은 52.3%로 경기(66.9%)나 지방권(74.9%)보다 한참 낮다. 서울은 전세를 끼고 사도 자기 돈이 많이 들어간다. 그래서 매수 심리가 약해지면 고가 지역부터 거래가 먼저 얼어붙기 쉽다.
상업·업무용 거래와 공급 뉴스
최근 30일 상업·업무용 실거래 신고는 2031건이고, 이 가운데 서울이 418건이다. 큰 거래로는 수원 영통구 하동 숙박시설(1050억 원), 서울 동대문구 전농동 숙박시설(741억 원), 광진구 자양동(520억 원), 인천 부평구 업무시설(360.5억 원), 중구 을지로2가 판매시설(359.5억 원)이 있었다. 숙박시설이 상위권에 둘 오른 것은 '방한 외래객 역대 최대'라는 뉴스 제목과 방향이 같다.
공급 쪽에서는 재경2차관이 '주택공급 확대에 모든 정책수단 동원'을 말하며 지방정부에 협조를 요청했다는 소식이 나왔다. LH는 수락산역·대림역 인근을 도심복합 예정지구로 지정했다. 실제 물량이 나오려면 시간이 걸린다. 다음 주 지수보다는 매수 심리에 먼저 영향을 줄 수 있는 재료로 본다.
다음 주 서울 아파트 매매가격지수 전망
상승 쪽에 무게를 두는 근거는 세 가지다. 87주 연속 상승의 관성이 있고, 수급지수 111.3은 내려왔어도 여전히 100 위다. 서울 전세(+0.16%)도 매매(+0.09%)보다 빠르게 오르고 있다. 강북 외곽 여러 구가 0.3%를 넘는 주간 상승을 기록했다는 점도 서울 지수를 떠받친다.
보합 가능성을 열어 두는 이유는 상승 속도가 줄고 있어서다. 이번 주 상승폭은 4주 평균 속도보다 느렸고 수급지수도 한 주 만에 내려왔다. 강남구·서초구의 4주 내림세가 깊어지면 외곽의 오름폭을 상당 부분 상쇄할 수 있다. 하락은 외곽 상승이 한꺼번에 꺾이고 강남권 낙폭까지 커지는 조합이 필요하므로 가능성을 낮게 잡았다.
다음 주 확인할 것
- 강남구 주간 변동이번 주 -0.56%에서 낙폭이 커지는지, 줄어드는지
- 서대문·성북·노원0.3%를 넘는 주간 상승을 이어 가는지
- 서울 수급지수111.3에서 한 주 더 내려오는지
- 서울 전세+0.16%처럼 매매보다 빠른 상승이 계속되는지
- 동탄·영통경기 남부의 강세가 서울 외곽과 함께 가는지